Grundlagen des Immobilienrechts in der Schweiz

Das Immobilienrecht in der Schweiz regelt alle Fragen rund um Grundstücke, Häuser und Wohnungen – vom Grundbuch über Eigentumsformen wie Stockwerkeigentum, Baurecht und Grundpfandrechte bis zu Mietrecht, Steuern (z. B. Handänderungssteuer) und weiterem. Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine klare Orientierung – mit Checkliste Kaufvertrag, Grafik Eigentumsformen sowie FAQ.

Kurz zusammengefasst:

Das Immobilienrecht definiert Rechte und Pflichten von Eigentümer/Innen, Käufer/Innen, Mieter/Innen, Vermieter/Innen, Bauherr/Innen und Investor/Innen. Zentrale Bausteine sind das Grundbuch, Eigentumsformen, Hypothek/Grundpfand, Steuern, OR und weiteres.

Was gilt als Immobilie – und was regelt das Grundbuch?

Immobilie (rechtlich): Grundstücke und fest mit dem Boden verbundene Bauwerke; auch selbständige und dauernde Rechte (z. B. Baurechte) können als „grundstücksgleich“ im Grundbuch geführt werden.

Grundbuch Schweiz bzw. Grundbuch pro Kanton: Das öffentliche Register zu Eigentum und Rechten am Grundstück. Es zeigt u. a.:

• Eigentümer/in
• Bezeichnung Grundstück und Lage
• Dienstbarkeiten (z.B. Wegrecht, Wohnrecht, Nutzniessung)
• Grundpfandrechte (z. B. Schuldbriefe für Hypotheken)

Wichtig: Einträge im Grundbuch sind verbindlich. Rechtsgeschäfte mit Eigentumsänderung bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Notariat).

Zentrale Rechte, Pflichten und Belastungen

Dienstbarkeiten: Verpflichten Eigentümer bzw. die Liegenschaft / Grundstück, etwas zu dulden/zu unterlassen (z. B. Wegrecht, Wohnrecht) oder geben dem Grundstück ein Recht (z.B. Wegrecht oder Leitungsrecht oder Näherbaurecht etc.)

Nutzniessung: Nutzung und Erträge stehen dem/der Begünstigten zu; er/sie trägt Kosten/Steuern.

Wohnrecht: Recht zu dort wohnen zu bleiben - an eine Person gebunden.

Baurecht: Recht auf fremdem Land bauen (kann man sich wie eine Miete des Grundstücks mit dem Recht darauf etwas zu bauen vorstellen) Meist mit Vertragslaufzeit von 50 - 99 Jahren; Gegenleistung Baurechtszins. Baurechte sind eigenständige Grundbucheinträge.

Grundpfandrechte und Hypotheken: Kreditsicherheiten; bei Ausfall droht Zwangsverwertung. Unterschieden wird zwischen vertraglichen Grundpfandrechten (Hypothek bzw. Schuldschein) und gesetzlichen (z. B. Bauhandwerkerpfandrecht).

Eigentumsformen – kurz erklärt

• Alleineigentum: Eine Person ist alleinige/r Eigentümer:in.
• Miteigentum: Ideelle Quote im Grundbuch; Beschlüsse i. d. R. Mehrheit.
• Gesamteigentum: Ungeteiltes Eigentum einer Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft).
• Stockwerkeigentum (STWE): Miteigentum mit Sonderrecht an bestimmten Räumen (Wohnung/Büro). Wertquote steuert Kosten-/Stimmanteile; Erneuerungsfonds für gemeinschaftliche Instandhaltung. Dazu gehört auch ein Stockwerkeigentümerreglement.

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Kauf und Verkauf – Vertrag, Übergang, Reservation

Kaufvertrag: Schriftlich und öffentlich beurkundet; regelt Kaufpreis, Objekt, Übergabetermin, Gewährleistung etc. Muss notariell beurkundet werden.

Übergang von Nutzen und Gefahr: I. d. R. mit Vertragsabschluss (sofern nichts anderes vereinbart).

Reservationsvereinbarung: Ohne notarielle Beurkundung nicht rechtsverbindlich – auch bei Zahlungen (Details im FAQ unten).

Mietrecht – Referenzzinssatz und Anpassungen

Der Referenzzinssatz beträgt seit September 2025: 1,25 %. Mietzinserhöhungen sind u. a. möglich aufgrund von Zinsänderungen, Kostensteigerungen oder wertvermehrenden Investitionen. Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn Eigentümer/In nahe Angehörige die Liegenschaft benötigen.

Steuern – was anfallen kann

• Grundstückgewinnsteuer: Auf Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis (kantonal geregelt).
• Handänderungssteuer: Kantonal unterschiedlich; teilweise Käuferpflicht/Teilung.
• Eigenmietwert: Aktuell als Einkommen steuerlich erfasst; die politische Diskussion zur Abschaffung/Anpassung läuft fort (Stand: laufende Debatte).
• Vermögenssteuer: Immobilienwerte im steuerbaren Vermögen.
• Liegenschaftssteuer: Kantonale Objektsteuer, nicht überall erhoben.

Sanierung, Energie und Förderungen

GEAK – Gebäudeenergieausweis: Bewertet Energieeffizienz; in manchen Kantonen als Fördervoraussetzung.

Investitionen:

• Werterhaltend (Unterhalt/Reparatur) → steuerlich abzugsfähig.
• Wertvermehrend (Ausbau/Modernisierung) → relevant bei Grundstückgewinnsteuer.
• Energetische Sanierungen: In der Regel vom Einkommen abziehbar; seit 2020 über drei Jahre verteilbar.
• Förderprogramme: Kantonale Beiträge (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung, PV). Programme und Bedingungen variieren kantonal – prüfen Sie kantonale Energie-/Förderportale vor Projektstart.

Rechtliche Sorgfalt beim Verkauf

Mängelhaftung: Für zugesicherte/stillschweigend erwartete Eigenschaften.

Asbest: Bei Altbauten besondere Vorsicht; Sanierung nur durch zugelassene Fachbetriebe gemäss strengen Vorschriften.

Erbrecht, Schenkung und Zwangsvollstreckung

Schenkung: Gültig erst mit Grundbucheintrag.

Erbvorbezug: Zuwendung an Erb/Innen; bei Erbteilung auszugleichen.

Gemischte Schenkung: Verkauf unter Marktwert (teils Schenkungsanteil).

Zwangsvollstreckung: Bei Ausfall kann Zwangsverwertung erfolgen; Gläubiger hat Anspruch auf Erlös, nicht auf das Objekt selbst.

Eigentumsformen in der Schweiz

In der Schweiz gibt es unterschiedliche Arten von Eigentum an Immobilien. Damit Sie als Käufer oder Eigentümer den Überblick behalten, haben wir die vier gängigsten Formen für Sie zusammengestellt.

Beim Alleineigentum gehört die Immobilie nur einer Person, die auch allein entscheidet. Beim Miteigentum teilen sich mehrere Parteien die Anteile, die im Grundbuch als sogenannte Wertquoten eingetragen sind. Beim Gesamteigentum gibt es keine Quoten, sondern die Gemeinschaft verfügt nur gemeinsam über das Objekt – etwa bei einer Erbengemeinschaft. Und beim Stockwerkeigentum (STWE) besitzen mehrere Eigentümer Anteile am Gesamtgebäude, haben aber zugleich ein Sonderrecht an bestimmten Räumen wie z.B. einer Wohnung oder einem Büro.

So erkennen Sie schnell, welche Eigentumsform zu Ihrer Situation passt – und welche rechtlichen Rahmenbedingungen damit verbunden sind.

Alleineigentum

• Eine Person ist alleinige/r Eigentümer/in
• Volle Entscheidungsbefugnis und; Haftung
• Typisch bei Einfamilienhäusern

Miteigentum

• Mehrere Eigentümer mit Quoten (Wertquote)
• Entscheide oft per Mehrheitsprinzip
• Jede Partei verfügt über ihre Quote

Gesamteigentum

• Ungeteiltes Eigentum einer Gemeinschaft
• Keine Quoten im Grundbuch
• Verfügungen nur gemeinsam möglich

Stockwerkeigentum (STWE)

• Kombination aus Miteigentum + Sonderrecht
• Wertquote steuert Kosten- und; Stimmanteile
• Erneuerungsfonds für Unterhalt wichtig

Checkliste Kaufvertrag 

Mit unserer Checkliste Kaufvertrag behalten Sie den Überblick über alle wichtigen Punkte beim Immobilienkauf in der Schweiz. Von der korrekten Identifikation der Vertragsparteien über die Prüfung des Grundbuchs bis hin zu Steuern, Handänderungssteuer und Beurkundung – Schritt für Schritt stellen Sie sicher, dass nichts vergessen wird. Die Checkliste ist praxisnah aufgebaut, einfach abzuhaken und bietet Ihnen Sicherheit bei einem der grössten finanziellen Schritte Ihres Lebens.

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„Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?“

FAQ zum Immobilienrecht (Schweiz)

Brauche ich für eine Reservationsvereinbarung einen Notar? +

Eine Reservationsvereinbarung ist ohne öffentliche Beurkundung nicht rechtsverbindlich. Erst der notariell beurkundete Kaufvertrag bewirkt Eigentumsübertragung. Zahlungen im Rahmen einer Reservation sollten treuhänderisch und mit klaren Bedingungen erfolgen.

Was steht im Grundbuch Schweiz – und warum ist es verbindlich? +

Das Grundbuch weist Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfandrechte und Beschränkungen aus. Einträge entfalten Publizitäts- und Vertrauensschutz; Rechtsgeschäfte, die diese ändern, sind öffentlich zu beurkunden.

Worin unterscheiden sich Baurecht und Eigentum am Land? +

Beim Baurecht baut und nutzt der/die Baurechtsnehmer:in auf fremdem Boden gegen Baurechtszins; das Recht ist meist befristet und separat grundbuchfähig. Beim Land-Eigentum gehört Boden und Bauwerk der gleichen Partei.

Was ist Stockwerkeigentum – und was bedeutet die Wertquote? +

STWE kombiniert Miteigentum am Gebäude mit Sonderrecht an Räumen. Die Wertquote bestimmt Kosten- und Stimmanteile. Ein Erneuerungsfonds finanziert gemeinschaftliche Instandhaltung.

Welche Steuern fallen beim Kauf/Verkauf an (z. B. Handänderungssteuer)? +

Je nach Kanton fallen Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren, beim Verkauf zudem Grundstückgewinnsteuer an. Zuständigkeiten/Lastenverteilung variieren kantonal.

Wie wirkt der Referenzzinssatz (aktuell 1,25 % seit Juni 2024) auf Mietzinse? +

Der Referenzzinssatz ist Grundlage für Mietzinsanpassungen. Steigt/sinkt er, können Vermieter:innen Mieten anpassen (unter Berücksichtigung weiterer Faktoren). Aktuell beträgt er 1,25 % seit Juni 2024.

Kontakt

IMMO meyer– Rechtlich und steuerlich sicher entscheiden.

Kontakt: www.immo-meyer.ch/contactus