Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz: Wer bezahlt was?
Warum Nebenkosten oft unterschätzt werden
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Beim Haus- oder Wohnungskauf fallen zusätzliche Gebühren und Abgaben an, die schnell mehrere Tausend Franken betragen können. Dazu gehören Notarkosten, Grundbuchgebühren, die Handänderungssteuer und – auf Verkäuferseite – die Grundstückgewinnsteuer. Wer diese Kosten kennt und frühzeitig klärt, vermeidet unangenehme Überraschungen.
Die wichtigsten Kostenbestandteile im Überblick
In vielen Kantonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Notar- und Grundbuchgebühren je zur Hälfte. Die Handänderungssteuer wird häufig vom Käufer getragen, kann jedoch kantonal abweichen oder vertraglich anders geregelt werden. Der Schuldbrief betrifft ausschliesslich den Käufer, sofern eine Hypothek eingetragen wird. Die Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich Sache des Verkäufers; im Ernstfall kann der Käufer aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts mithaften.
Notarkosten: faire Aufteilung
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und verlangt dafür Gebühren, meist zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. In der Deutschschweiz ist es üblich, dass beide Parteien diese Kosten hälftig tragen. Eine klare Regelung im Kaufvertrag schafft Transparenz und verhindert Missverständnisse.
Grundbuchgebühren: Eintrag kostet extra
Für den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen zusätzliche Gebühren an – häufig rund 1 bis 2 Promille des Kaufpreises. Auch hier ist die Aufteilung 50/50 in vielen Kantonen gängig. Der genaue Ansatz richtet sich nach kantonalen Vorgaben.
Schuldbrief: nur für Käufer relevant
Wer eine Hypothek benötigt, lässt einen Schuldbrief errichten. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Hypothek. Wird ein bestehender Schuldbrief übernommen, können zusätzliche Kosten entfallen. Banken informieren in der Regel im Rahmen der Finanzierungsbestätigung über die zu erwartenden Gebühren.
Handänderungssteuer: abhängig vom Kanton
Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe auf den Eigentümerwechsel. Ihre Höhe liegt je nach Kanton oft zwischen etwa 1 und 3 Promille des Kaufpreises. In vielen Kantonen trägt sie ausschliesslich der Käufer; in anderen wird sie geteilt oder vertraglich anders geregelt. In den Kantonen Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus und Schaffhausen fällt keine Handänderungssteuer an.
Wichtig: Höhe und Kostenträger sind kantonal geregelt und können im Kaufvertrag abweichend vereinbart werden.
Grundstückgewinnsteuer: Absicherung für Käufer
Erzielt der Verkäufer mit dem Verkauf einen Gewinn, schuldet er die Grundstückgewinnsteuer. Die Steuerbehörde hat ein gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft. Zahlt der Verkäufer die Steuer nicht, kann der Käufer mithaften. Viele Kantone sichern dies über ein Sperrkonto oder direkte Zahlungen an die Steuerbehörde. Diese Praxis bietet zusätzliche Sicherheit für Käufer.
Weitere Kosten rund um den Kauf
Neben den formellen Gebühren entstehen oft zusätzliche Aufwendungen, die Käufer einkalkulieren sollten: Kosten für Gutachten oder bauliche Abklärungen, Spesen für Besichtigungen und Reisen, Beratungskosten im Rahmen der Finanzierung sowie gegebenenfalls Maklerhonorare.
Mehr zur Immobilienbewertung
Checkliste: Welche Nebenkosten fallen an?
- Notarkosten für die öffentliche Beurkundung
- Grundbuchgebühren für den Eigentumseintrag
- Handänderungssteuer gemäss kantonalen Vorgaben
- Schuldbrief-Gebühren bei neuer Hypothek oder Anpassung
- Kosten für Gutachten, bauliche Abklärungen und Reisen
- Finanzierungs- und Beratungsgebühren der Bank
FAQ zu Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz
Alles Wichtige zu Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer und weiteren Gebühren – verständlich erklärt.
Die formellen Gebühren wie Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer liegen je nach Kanton und Kaufpreis meist zwischen einigen Promille und wenigen Prozentpunkten des Kaufpreises. Zusätzlich können Kosten für Schuldbriefe, Gutachten und Beratung anfallen.
In der Deutschschweiz ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer die Notarkosten hälftig tragen. Eine klare Regelung im Kaufvertrag schafft Transparenz und verhindert Missverständnisse.
Grundsätzlich zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer. Aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts kann der Käufer jedoch mithaften, wenn die Steuer nicht beglichen wird. Viele Kantone sichern dies über Sperrkonten oder direkte Zahlungen an die Steuerbehörde ab.
In vielen Kantonen zahlt sie der Käufer, in einigen wird sie geteilt oder vertraglich anders geregelt. In den Kantonen Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus und Schaffhausen fällt keine Handänderungssteuer an. Massgeblich sind die kantonalen Bestimmungen.
Neben den formellen Gebühren sollten Käufer weitere Ausgaben einkalkulieren: Kosten für Gutachten, bauliche Abklärungen, Reisen, Maklermandate sowie Finanzierungs- und Beratungsgebühren der Bank.
Alle Nebenkosten sollten frühzeitig besprochen und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden. Dies schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Konflikte.
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Disclaimer
Angaben ohne Gewähr. Kantonale Unterschiede und laufende Anpassungen sind möglich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts‑, Steuer‑ oder Finanzierungsberatung.